Meer huizen in Portugal… maar waarom blijft wonen een probleem?

De laatste tijd hoor je het overal: er wordt meer gebouwd in Portugal. En dat klopt. Het aantal nieuwbouwwoningen neemt toe en het aanbod is groter dan een paar jaar geleden.

Op papier lijkt dat goed nieuws. Meer huizen zou moeten betekenen: lagere prijzen en betere toegankelijkheid. Maar de werkelijkheid ligt anders. Voor veel gezinnen blijven deze woningen simpelweg onbetaalbaar.

En dat heeft niet alleen met vraag en aanbod te maken — het zit dieper.

Waarom bouwen duur blijft

Bouwen in Portugal is complex en kostbaar. Ontwikkelaars krijgen te maken met lange vergunningstrajecten, hoge belastingen, administratieve lasten en financiële risico’s door vertragingen.

Tijdens het hele proces lopen de kosten door:

• rente op financiering
• belastingen en heffingen
• administratieve kosten
• vertragingen en onzekerheid

Die kosten verdwijnen niet — ze worden uiteindelijk verwerkt in de verkoopprijs van de woning.

Logische keuze van ontwikkelaars

In zo’n systeem wordt de keuze voorspelbaar:
ontwikkelaars bouwen daar waar het meeste rendement zit.

Dus:

• populaire regio’s
• hogere prijsklassen
• kopers met meer financiële ruimte

Niet omdat ze niet anders willen, maar omdat het systeem hen die kant op stuurt.

De rol van de overheid

Een minder besproken factor is de beperkte rol van de overheid.

In Portugal is er:

• weinig directe stimulans voor betaalbare huurwoningen
• beperkte structurele oplossingen om de markt te balanceren
• een relatief hoge belastingdruk op vastgoedontwikkeling

Hierdoor ontstaat er weinig ruimte voor projecten in het middensegment of sociale huur.

Een ander model is mogelijk

Kijk je naar sectoren zoals retail en logistiek, dan zie je een ander systeem:
lange huurcontracten (15–20 jaar) zorgen voor stabiliteit en voorspelbaar rendement.

De focus ligt daar niet op snelle verkoop, maar op duurzame inkomsten.

Waarom zou dit niet kunnen voor woningen?

Denk aan:

• fiscale voordelen voor ontwikkelaars
• in ruil voor betaalbare huurprijzen
• en langdurige huurcontracten

Zo ontstaat een nieuw type markt:
woningen gebouwd om te verhuren, met zekerheid voor investeerder én bewoner.

Wat er echt speelt

Het probleem in Portugal is geen gebrek aan bouw.

Het is een mismatch:
wat er gebouwd wordt ≠ wat er nodig is.

Er is capaciteit, kennis en interesse genoeg. Maar de prikkels in het systeem zijn niet goed afgestemd.

De kern

Het gaat niet alleen om méér bouwen.

Het gaat om:

• slimmer bouwen
• beter sturen
• en zorgen dat wonen bereikbaar blijft

Want uiteindelijk zou huisvesting geen kwestie moeten zijn van wie het meest kan betalen — maar van een systeem dat werkt voor iedereen.